住宅ローンで最も選ばれている変動金利。
もちろん僕もこの流行に乗って（？）変動金利で組んでいます。
当初は安心のために固定金利も考えたんですが…あまりに金利が高すぎたため断念💦
これから変動金利で借りようとしている人が絶対に知っておくべき仕組みがあります。
それが「5年ルール」と「125%ルール」
「詳しくは分からないけど、とりあえず金利が上がっても5年間は支払い額がかわらないやつでしょ？」なんて軽い気持ちで考えていると、将来とんでもないことになります😨
そこで今回は、40年ローン・変動金利で2,400万円を借りている当事者の目線から、なぜこのルールを知っておくべきなのか、「隠されたリスク」について解説します。
「5年ルール」「125％ルール」とは
5年ルール
「金利が上がっても、毎月の総支払額は5年間据え置きにしてあげるよ」というルール。
（例：金利が上がっても、月々7万円の返済なら5年間は7万円のまま）
125%ルール
5年が経過して返済額を見直す際、どれだけ金利が急上昇していても、新しい返済額は従来の「1.25倍（125%）」までしか上げないというルール。
（例：月々7万円返済の場合、どれだけ金利が上がっても次の5年間の上限は8万7,500円まで）
一見すると「返済額が急に上がらないように守ってくれる優しい神ルール」に思えますが、仕組みを正しく理解していないと、本当に詰むかもしれません。
いや〜マジで怖い…
このルールの隠された3つのリスク
① 内訳の変化（元金が減らなくなる）
毎月の返済額（7万円）が変わらなくても、金利が上がれば「7万円の中身（内訳）」が変わります。
金利上昇前： 元金返済 6万円 ＋ 利息 1万円 ＝ 7万円
金利上昇後： 元金返済 3万円 ＋ 利息 4万円 ＝ 7万円
月々の支払額は7万円のままでも、元金の減るスピードが激減します。
つまり、返済しているつもりでもローン残高が全然減らない状態に陥ります。
「支払うべき利息そのもの」を帳消しにしてくれたわけではありません。
② 未払い利息の発生
もし金利が急激に上がり、毎月の利息が返済額（7万円）を超えてしまった場合
（例：利息が8万円）、払いきれなかった1万円は「未払い利息」として繰り越されます。
給料から引かれているのに借金が増えていくという、非常事態が発生します。
③ 最後の「一括請求」という爆弾
減らなかった元金や積もり積もった未払い利息は、最終的に免除されるわけではありません。
ローンの最終返済日（完済時）に、残った金額を一括で支払う必要があります。40年ローンの場合、定年後や最後タイミングで百万円単位の請求が回ってくるリスクがあるのです。
やっとローン完済と思った矢先にトドメを刺してくる…マジで怖い😨
悠々自適の老後生活が待ってるかと思ったら、一括で数百万円程度の請求が来るんですよ😨😨
人間がやることじゃない😨😨😨
借り手側が取るべき対策
リスクを知った上で、私たちが今できる対策は5つあります。
①そもそも借りすぎない（これ最重要！）
「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」で予算を設定する。
②我が家のローン契約を確認する
「5年ルール・125%ルール」の有無や、適用金利のタイプを把握する。
③返済額の内訳（償還表）を定期的にチェックする
元金と利息の割合を確認し、返済が進んでいるか意識を持つ。
④手元資金（生活防衛資金）を確保しておく
金利上昇や急な支出に備え、手元の流動資金をしっかり残す。
⑤家計の余力づくり（固定費削減・収入維持）繰り上げ返済ができるよう、普段から家計の固定費を見直し、返済余力を高めておく
通信費や保険などの固定費を見直し、削ることで毎月の返済余力を増やしておけば、金利上昇時の負担増を吸収できるだけでなく、余裕ができたタイミングでスムーズに繰り上げ返済へ回せる。
おわりに
5年ルールと125%ルールは、決して破綻から救ってくれる魔法のルールではなく、「返済の先送りを許してくれる制度」に過ぎません。
仕組みさえ正しく理解していれば、金利が上がった際にも慌てず、「このまま通常運転で問題ないか」「繰り上げ返済をするのか」「手元資金を残して運用するのか」といった判断ができます。
住宅ローンは長い付き合いだからこそ、人任せにせずルールをしっかり把握して、この果てしない山を乗り越えていきましょう！
…なんて偉そうに言いましたが、僕、まだ2400万円のローンを組んで1年も経っていません。
山を乗り越えるどころか、登山口で震えている状態です（笑）。
果てしない道のりですが、一緒に乗り切っていきましょう！
以上です、ありがとうございました(^^)
コメント